Kako se vrši procjena nekretnina?

Procjenu vrijednosti nekretnina je potrebno izvršiti za razne poduhvate, kao što je korištenje nekrtenina za finansiranje tekućih obaveza, prodaju imovine, analiza ulaganja, osiguranje imovine i oporezivanja.

Ali za većinu klijenata,  određivanje tražene ili otkupne cijene neke nekretnine je najkorisnija primjena procjene vrijednosti nekretnina. Ovaj članak će pružiti uvod u osnovne koncepte i metode procjene vrijednosti nekretnina, posebno kad se radi o prodaji.

KLJUČNE NAPOMENE

  • Procjena nekretnina je teška jer svaki objekat ima jedinstvene karakteristike kao što su lokacija, veličina parcele, tlocrt i pogodnosti.
  • Opći koncepti tržišta nekretnina poput ponude i potražnje u određenoj regiji zasigurno će se odigrati u vrijednosti određene imovine.
  • Međutim, pojedinačna svojstva moraju biti podvrgnuta procjeni pomoću jedne od nekoliko metoda kako bi se utvrdila fer vrijednost.

Osnovni pojmovi procjene

Tehnički gledano, vrijednost nekretnine definirana je kao sadašnja vrijednost budućih koristi proizašlih iz vlasništva nad nekretninom. Za razliku od mnogih proizvoda široke potrošnje koji se brzo koriste, prednosti nekretnina uglavnom se ostvaruju tokom dužeg vremenskog razdoblja. Stoga procjena vrijednosti imovine mora uzeti u obzir ekonomska i socijalna kretanja, kao i vladine kontrole ili propise i okolišne uvjete koji mogu utjecati na četiri vrijednosna elementa:

  • Potražnja: želja ili potreba za vlasništvom podržanim financijskim sredstvima kako bi se zadovoljila želja
  • Korisnost: sposobnost da se zadovolje želje i potrebe budućih vlasnika
  • Oskudnost: ograničena ponuda konkurentskih svojstava
  • Prenosivost: lakoća prenosa vlasničkih prava


Vrijednost u odnosu na cijenu koštanja i prodajnu cijenu

Vrijednost nije nužno jednaka trošku ili cijeni nekretnine. Trošak se odnosi na stvarne izdatke – na primjer, materijal ili radnu snagu. S druge strane, cijena je iznos koji neko za nešto plati. Iako trošak i cijena mogu utjecati na vrijednost, oni ne određuju vrijednost nekretnine. Prodajna cijena kuće mogla bi biti 150.000 KM, ali vrijednost može biti znatno veća ili niža. Na primjer, ako novi vlasnik nađe ozbiljnu grešku u kući, poput neispravnog temelja, vrijednost kuće mogla bi biti niža od cijene.

Tržišna vrijednost

Procjena je mišljenje ili procjena vrijednosti pojedinog dobra na određeni datum. Izvještaje o procjeni koriste kompanije, vladine ustanove, banke,  investitori i pojedinci prilikom donošenja odluka u vezi s prometom nekretninama. Cilj procjene je utvrditi tržišnu vrijednost nekretnine – najvjerovatniju cijenu koju će nekretnina donijeti na konkurentnom i otvorenom tržištu.

Tržišna cijena, cijena po kojoj se imovina zapravo prodaje, ne mora uvijek predstavljati tržišnu vrijednost. Na primjer, ako je prodavac pod pritiskom zbog opasnosti od prinudne naplate, ili ako se održava privatna proda, imovina se može prodati ispod tržišne vrijednosti.

Metode procjene

Tačna procjena ovisi o metodičkom prikupljanju podataka. Konkretni podaci koji obuhvataju detalje o određenom posjedu i opće podatke koji se odnose na državu, regiju, grad i susjedstvo u kojem se nekretnina nalazi, prikupljaju se i analiziraju kako bi se dobila vrijednost. Procjenitelji koriste tri osnovna pristupa za utvrđivanje vrijednosti nekretnine.


Metoda 1: Pristup upoređivanju prodajnih cijena (tržišni pristup)

Pristup upoređivanja prodajnih cijena nekretnina obično se koristi kod vrednovanja obiteljskih kuća i zemljišta. Ponekad se naziva tržišni pristup. Procjena vrijednosti  je dobivena usporedbom nekretnine s nedavno prodatim nekretninama sa sličnim karakteristikama. Ova slična svojstva nazivaju se uporedivim, a kako bi se osigurala valjana usporedba, svaka nekretnina  mora zadovoljiti sljedeće kriterije:

  • Nekretnine treba da budu što sličnije predmetnom svojstvu
  • Nekretnine treba da si prodane u posljednjih godinu dana na otvorenom, konkurentnom tržištu
  • Nekretnine su prodate pod tipičnim tržišnim uslovima

U postupku ocjenjivanja trebaju se koristiti najmanje tri ili četiri uporedive vrijednosti. Najvažniji faktori koje treba uzeti u obzir pri odabiru uporedivih vrijednosti su veličina, uporedive karakteristike i možda najviše od svega  lokacija, što može imati ogroman učinak na tržišnu vrijednost nekretnine.

Metoda 2: Troškovni pristup

Troškovni pristup može se koristiti za procjenu vrijednosti nekretnina koje su poboljšane od strane jednog  ili više objekta. Ova metoda uključuje odvojene procjene vrijednosti objekata i zemljišta, uzimajući u obzir amortizaciju. Procjene se zbrajaju da bi se izračunala vrijednost cijelog poboljšanog svojstva. Pristup troškova čini pretpostavku da razumni kupac ne bi platio više za postojeću poboljšanu nekretninu nego što bi izdvojio da kupi uporedivu parcelu i izgradi sličnu zgradu. Ovaj pristup je koristan kada se imovina koja se procjenjuje je vrsta koja se ne prodaje često i ne donosi prihod. Primjeri uključuju škole, crkve, bolnice i vladine zgrade.

Troškovi izgradnje mogu se procijeniti na više načina, uključujući metodu po metru kvadratnom gdje se trošak po metru vadratnom nedavno izgrađene uporedive zgrade množi s brojem kvadratnih metara u predmetnoj zgradi; zatim metoda na licu mjesta, gdje se troškovi procjenjuju na osnovu troškova izgradnje po jedinici mjere pojedinih građevinskih dijelova, uključujući rad i materijale; i metoda ispitivanja količine, koja procjenjuje količine sirovina koje će biti potrebne za zamjenu predmetne zgrade, zajedno s trenutnom cijenom materijala i povezanim troškovima ugradnje.

Metoda 3: Pristup kapitalizaciji dohotka

Ova metoda se često naziva jednostavno prihodovnom metodom  i temelji se na odnosu između stope prinosa koju investitor traži i neto prihoda koji imovina proizvodi. Koristi se za procjenu vrijednosti imovine koja donosi dohodak, poput stambenih kompleksa, poslovnih zgrada i tržnih centara. Procjene korištenjem pristupa kapitalizacije dohotka mogu biti prilično jednostavne kada se može očekivati da predmetna imovina ostvaruje budući prihod i kada su njegovi troškovi predvidljivi i stalni.

Prihodovni pristup se temelji na odabiru jedne od dvije ponuđene metode, a to je metoda direktne kapitalizacije i metoda multiplikatora bruto prihoda.

I na kraju, tačna procjena vrijednosti nekretnina je važna za hipotekarne zajmodavce, investitore, osiguravatelje,  kupce i prodavce nekretnina. Iako ocjene uglavnom obavljaju vješti profesionalci, svatko tko je uključen u stvarnu transakciju može imati koristi od razumijevanja različitih metoda procjene vrijednosti nekretnina.



Možda Vam se još svidi....

Popularne objave